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莫干山民宿投資過(guò)熱:"親愛(ài)的客棧",你可能會(huì)被吞并 |
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來(lái)源：本站 Data:2019-10-23 |
莫干山民宿投資過(guò)熱:"親愛(ài)的客棧",你可能會(huì)被吞并2018年02月08日 07:14 來(lái)源： 每日經(jīng)濟(jì)新聞 [手機(jī)看新聞] [字號(hào) 大 中 小] [打印本稿] 每經(jīng)記者 葉曉丹 張韻 每經(jīng)編輯 文多 隨著《親愛(ài)的客?！贰肚啻郝蒙纭贰镀恋姆孔印返让袼揞?lèi)綜藝節(jié)目的走紅，民宿也漸漸從小眾走向大眾生活。 提及民宿，不得不說(shuō)莫干山景區(qū)，以裸心谷、法國(guó)山居為代表的洋家樂(lè)民宿就發(fā)源于此。 不少人沒(méi)想到的是，剛剛為大眾熟悉的這個(gè)行業(yè)，其實(shí)早已進(jìn)入艱難求生之路。近期由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心組織編撰的《旅游綠皮書(shū)：2017~2018年中國(guó)旅游發(fā)展分析與預(yù)測(cè)》顯示，民宿等新興旅游領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)投資過(guò)度的跡象。 1月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也前往莫干山實(shí)地調(diào)查。在這里，走在前列的莫干山民宿從業(yè)者正努力走出紅?；蛘呓柚Y本的力量正在連鎖化擴(kuò)張，或通過(guò)集群化發(fā)展來(lái)降本增效?？梢哉f(shuō)，像綜藝節(jié)目里那樣輕輕松松地開(kāi)客棧，很難存活下來(lái)，甚至被大魚(yú)吃小魚(yú)。 ●莫干山樣本 行業(yè)日趨飽和好房難求 在莫干山鎮(zhèn)上生活了幾十年的朱大姐，到現(xiàn)在仍然不喜歡民宿，她說(shuō)：“那些客人有時(shí)候很吵，鎮(zhèn)上交通到旺季經(jīng)常堵車(chē)，還有為了土地、租金等問(wèn)題有時(shí)候鄰里關(guān)系也不好，經(jīng)常有矛盾?！? 而王勇與朱大姐正相反，他眼看這兩年莫干山鎮(zhèn)上民宿生意紅火，2017年便把自家老房子拆后，以100多萬(wàn)元的投資重建為三層小樓。旺季游人多他做民宿生意，淡季人少了便自住。 不難看出，因民宿再度熱鬧起來(lái)的莫干山，即便到了現(xiàn)在，當(dāng)?shù)厝藢?duì)此也褒貶不一。 2007年進(jìn)入莫干山的裸心品牌，先后在莫干山建造了裸心鄉(xiāng)、裸心谷、裸心堡。裸心集團(tuán)特殊關(guān)系副總裁朱燕回憶說(shuō)，剛開(kāi)始當(dāng)?shù)厝藢?duì)他們做的事情都持懷疑態(tài)度，經(jīng)過(guò)兩三年運(yùn)營(yíng)之后，有一些當(dāng)?shù)厝税l(fā)現(xiàn)了鄉(xiāng)村旅游的商機(jī)，也開(kāi)始有意識(shí)地跟進(jìn)做這個(gè)產(chǎn)業(yè)。 2012年對(duì)莫干山而言，是一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)年紐約時(shí)報(bào)旅游版評(píng)出“最值得去的45個(gè)地方”，莫干山排到了第18名。 “墻外開(kāi)花墻內(nèi)香”，一時(shí)間此地引起了國(guó)內(nèi)媒體關(guān)注，以裸心為代表的洋家樂(lè)也被媒體爭(zhēng)相報(bào)道?！把蠹覙?lè)”也出現(xiàn)在了德清縣政府的2012年政府工作報(bào)告中，其中提到要培育“洋家樂(lè)”為代表的旅游新業(yè)態(tài)。 莫干山地處江浙滬3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，滿足一二線都市白領(lǐng)周末度假休閑的需求，來(lái)莫干山的游客也逐年增長(zhǎng)，洋家樂(lè)、民宿這一旅游新業(yè)態(tài)也迎來(lái)了更多的關(guān)注。 同濟(jì)大學(xué)建筑系畢業(yè)的楊默涵，此前供職于上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院，2012年離開(kāi)了上海和好友來(lái)到莫干山，創(chuàng)建了民宿品牌大樂(lè)之野，楊默涵記得，“2012年來(lái)莫干山的時(shí)候，做民宿的一只手都數(shù)得過(guò)來(lái)”。 而如今，莫干山的民宿數(shù)量已經(jīng)超過(guò)千家，而且數(shù)量還在增長(zhǎng)。對(duì)于數(shù)量持續(xù)增加，民宿行業(yè)服務(wù)平臺(tái)“借宿”創(chuàng)始人夏雨清此前也曾表示，莫干山民宿市場(chǎng)日趨飽和。 投資客、設(shè)計(jì)師、畫(huà)家、莫干山當(dāng)?shù)卮迕窀鞣N角色主體都參與進(jìn)來(lái)，在青壚酒店的蔣煜超看來(lái)，這也實(shí)際說(shuō)明民宿行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻低，“如果做5間房，在一個(gè)中等地區(qū)，可能花400萬(wàn)元就夠了”。 1月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在莫干山鎮(zhèn)看到，民宿擠滿了小鎮(zhèn)街頭巷尾，而且還有不少民宿仍在建設(shè)，鋼筋水泥與山林竹海俱在眼前。 但莫干山鎮(zhèn)居民也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，前兩年外地人來(lái)莫干山租房子改造民宿的挺多，但現(xiàn)在有很多是當(dāng)?shù)卮迕褡约褐亟ǚ孔幼雒袼蕖Ｔ阪?zhèn)上開(kāi)了幾十年面館的顧大姐透露，現(xiàn)在山上租房做民宿的租金已經(jīng)漲了不少，租期也可能比之前短，更關(guān)鍵的是很多風(fēng)景好的老房子基本都找不到了。 如今民宿行業(yè)還需要避開(kāi)土地性質(zhì)、租金暴漲等風(fēng)險(xiǎn)。蔣煜超為了避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，甚至最終選擇買(mǎi)下一幢有產(chǎn)權(quán)的別墅來(lái)做民宿。 ●生存狀態(tài) 專(zhuān)業(yè)性漸強(qiáng)淘汰加劇 作為知名的避暑勝地，冬季為莫干山的淡季。今年，莫干山當(dāng)?shù)囟辔幻袼拗飨颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》表示，相比往年，今年淡季生意比往年有些下滑。前兩年民宿剛火起來(lái)時(shí)，很多人覺(jué)得很新鮮，都跑來(lái)看一下，這兩年民宿發(fā)展很快，很多地方都有了，分流了一些客人。 如何招徠客人，提高入住率成了很多民宿主頭疼的事情。和其它稍有名氣的民宿酒店相比，王勇在老房子基礎(chǔ)上重建的房子，并沒(méi)有請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，他嫌貴，但是得益于在莫干山鎮(zhèn)上的優(yōu)勢(shì)，旺季的入住率也較為可觀，但到了淡季就發(fā)愁了。為了吸引顧客，他在平臺(tái)上掛500元／晚的價(jià)格，如果顧客打電話過(guò)來(lái)咨詢講價(jià)，他也會(huì)私下給個(gè)折扣，把價(jià)格下調(diào)到400多元／晚。 但這種價(jià)格戰(zhàn)在裸心集團(tuán)特殊關(guān)系副總裁朱燕看來(lái)并不能持久，她認(rèn)為當(dāng)前莫干山民宿正面臨洗牌，“那些有個(gè)性、有溫度的民宿不用操心，而那些只靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)生存的民宿會(huì)被淘汰出局?！? 當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到了民宿增長(zhǎng)過(guò)快帶來(lái)的問(wèn)題。2017年7月，《財(cái)經(jīng)天下》報(bào)道，為了維持莫干山民宿行業(yè)持續(xù)發(fā)展，莫干山鎮(zhèn)對(duì)于新申請(qǐng)開(kāi)業(yè)的民宿審批嚴(yán)格，希望將床位總量控制在1萬(wàn)張左右。另外，正在引導(dǎo)精品民宿替換低端民宿，將資源傾斜給已經(jīng)做出品牌的民宿，淘汰掉一批低端的。 2017年9月，浙江省正式出臺(tái)民宿地方標(biāo)準(zhǔn)《民宿基本要求和評(píng)價(jià)》。標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)民宿的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，單棟房屋客房數(shù)不超過(guò)15間，建筑層數(shù)不超過(guò)4層，且總建筑面積不超過(guò)800平方米。并將民宿分為三個(gè)等級(jí)，白金級(jí)、金宿級(jí)、銀宿級(jí)，等級(jí)越高表示接待設(shè)施與服務(wù)品質(zhì)越高。 不難看出，浙江省出臺(tái)的這份民宿地方標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了對(duì)民宿服務(wù)體驗(yàn)的重視。而當(dāng)下民宿行業(yè)正面臨著人才緊缺的現(xiàn)狀，專(zhuān)業(yè)的策劃、運(yùn)營(yíng)、管理、設(shè)計(jì)、服務(wù)人才相對(duì)匱乏。朱燕表示，近兩年民宿人才流失率很高，裸心的很多員工都被其他民宿挖走了。有趣的是，楊默涵就坦承表示，大樂(lè)之野最開(kāi)始的人才就是從裸心挖過(guò)來(lái)的，但是現(xiàn)在也面臨著公司的員工被其他民宿挖走的問(wèn)題。同時(shí)楊默涵也表示，民宿人才的缺口很大。 人才的缺口，正說(shuō)明了行業(yè)對(duì)專(zhuān)業(yè)性的認(rèn)可，也對(duì)專(zhuān)業(yè)的追逐正在加強(qiáng)。因此，正如楊默涵所說(shuō)，接下來(lái)很可能是淘汰一批管理服務(wù)差的，行業(yè)內(nèi)大魚(yú)吞小魚(yú)事情會(huì)頻繁發(fā)生，資源再重新配置。 ●洗牌時(shí)間 品牌民宿如何走向擴(kuò)張？ 洗牌加劇，但另一方面資本的力量仍不容小覷。有民宿行業(yè)內(nèi)人士表示，民宿基本是屬于重資產(chǎn)投入，從投資收益的角度來(lái)看，平均7～8年才能回本，再加上民宿屬于非標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)住宿，很難快速進(jìn)行復(fù)制擴(kuò)張。不過(guò)，隨著通過(guò)眾籌平臺(tái)一些知名的民宿品牌可以吸收大量的閑散資金投資，成為新店的共建人。 大樂(lè)之野第二家庾村店就通過(guò)眾籌的方式募集資金。在楊默涵看來(lái)眾籌可以將社會(huì)上的閑散資金積聚起來(lái)，為民宿提供資金支持。參與民宿眾籌的共建人除了幾萬(wàn)元的資金支持外，背后還有資源、人脈等要素，可以推動(dòng)民宿的發(fā)展。 盡管民宿眾籌如火如荼，但蘇寧金融研究院研究員李濤曾表示，當(dāng)前民宿眾籌存在三方面風(fēng)險(xiǎn)。首先，從政策層面看，民宿類(lèi)項(xiàng)目或面臨整改；其次，民宿投資紅利期已過(guò)。有數(shù)據(jù)顯示，2016年下半年開(kāi)始，大量民宿品牌入住率增長(zhǎng)減緩甚至出現(xiàn)下降趨勢(shì)，不少民宿存在空租現(xiàn)象，民宿供給或已超出需求；第三，民宿項(xiàng)目收益調(diào)研難度大。 此外，《旅游綠皮書(shū)》中也指出逐利性明顯的風(fēng)投、變現(xiàn)要求較高的眾籌等在投資中比例過(guò)高，必然會(huì)影響旅游投資的可持續(xù)發(fā)展。 如果眾籌模式存在這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)，那么民宿要如何擴(kuò)張？記者發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的民宿主開(kāi)始嘗試通過(guò)輕資產(chǎn)輸出來(lái)實(shí)現(xiàn)民宿品牌連鎖化。朱燕介紹說(shuō)，裸心就并不僅僅局限于莫干山，而是在不斷向外尋求發(fā)展。在發(fā)展模式上，主要采取品牌輸出和運(yùn)營(yíng)管理輸出這樣的模式為主。據(jù)了解，受各地政府之邀，裸心在蘇州、紹興、重慶等地都有布局裸心度假村。 大樂(lè)之野也開(kāi)始嘗試走出莫干山，進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，在安吉的第三家新店，就是通過(guò)業(yè)主委托運(yùn)營(yíng)的形式，資產(chǎn)和土地有業(yè)主負(fù)責(zé)，大樂(lè)之野只輸出品牌和管理的模式，在股權(quán)上也只有20%。楊默涵表示：“我們之所以做連鎖經(jīng)營(yíng)，是希望能把產(chǎn)品體系化做好。連鎖是接下來(lái)的趨勢(shì)，接下來(lái)希望保持每年3~4家店的遞增速度。” ●紅海求生“抱團(tuán)取暖”正成趨勢(shì) 不過(guò)，此前也有業(yè)內(nèi)人士指出，民宿成本把控能力弱，這也是連鎖化的一個(gè)弱點(diǎn)，民宿的盈利能力并沒(méi)有預(yù)期那么好，單體民宿或許能盈利，但連鎖化之后，運(yùn)營(yíng)成本必然提高，需要更多的利潤(rùn)來(lái)支撐。而且民宿在其他地域發(fā)展過(guò)程中，往往會(huì)遇到文化、政策等各方面問(wèn)題，基于這些因素，一些發(fā)展較快的民宿開(kāi)始尋求抱團(tuán)取暖，集群化發(fā)展。 2017年年初，千里走單騎、大樂(lè)之野、蕾拉私旅、過(guò)云山居、紫一川四家民宿品牌，發(fā)起“5+N”民宿集群戰(zhàn)略。2017年11月，由借宿牽頭的飛蔦集、大樂(lè)之野、西坡、樸宿、過(guò)云山居5家民宿簽約，開(kāi)啟崇左民宿集群。 為什么愿意加入民宿集群？楊默涵說(shuō)，現(xiàn)在他們?cè)趶V西崇左、寧夏中衛(wèi)等地布局，當(dāng)?shù)卣?guī)劃出一片村落或者區(qū)域，與之簽訂合約，不需要和農(nóng)民個(gè)體打交道，避免了土地性質(zhì)糾紛和契約穩(wěn)定性問(wèn)題，在產(chǎn)權(quán)上相對(duì)明晰，民宿主主要輸出品牌和設(shè)計(jì)，資金壓力沒(méi)有那么重。 千里走單騎創(chuàng)始人李一兵曾表示，民宿群落除了擁有足夠的資源獲取能力，能夠向政府爭(zhēng)取當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)土地資源。還能幫助民宿快速擴(kuò)張，借助合作伙伴和資本的力量，將獲得商務(wù)合作與擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)。 此外，中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)匡新也曾表示，盡可能成片成群落地集聚式發(fā)展民宿，這樣容易形成良好氛圍，便于共同打造公共資源、協(xié)調(diào)利益關(guān)系，攤薄市場(chǎng)推廣營(yíng)銷(xiāo)、公共事務(wù)管理等方面的成本。 不過(guò)，一名民宿主也承認(rèn)，民宿集群、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的背后，某種程度而言也加劇了一個(gè)區(qū)域的民宿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)單體的民宿運(yùn)營(yíng)方而言，壓力會(huì)更大。
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